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原告刘某、罗某与被告石门县某广地产开发有限公司陈某房屋买卖合同纠纷案

一房二卖的情形下看买受人的真实意思表示,没有预售许可证,房屋买卖合同并不当然无效

作者:孙晶  发布时间:2017-06-06 10:43:16


    关键词:购房合同  预售许可  民间借贷

    裁判要点:

    在买受人与房地产开发公司签订购房合同时,该房屋未取得预售许可,但在起诉之前该房屋已经取得了预售许可,且所签合同是双方的真实意思表示,也不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形,该份房屋买卖合同应当认定为合法有效。

    

    相关法条:

    《中华人民共和国合同法》

    第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

    法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定

    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

    第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

    当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要合同义务,双方接受的除外。

    案例索引:一审:(2015)石民一初字第136号(2015年10月16日)

     

    基本案情:原告刘某、罗某共同诉称:2010年4月17日,原告与被告某广公司签订了《石门县商品房预售合同》,约定将该公司所建和谐楼1栋1层108号面积为54.56平方米的门面出售给原告,每平方米6900元,总价为510 000元,原告当时实际一共已向被告某广公司支付了购房款490 000元,下欠20 000元作为房屋产权证和土地使用权证办证费用。被告某广公司所开正式发票为376 464.00元(某广公司声称是为了少交契税)。被告某广公司与原告签订合同后即将该门面交付给了原告,原告将门面装修后租赁给他人使用至今。期间,原告多次要求被告某广公司办理房屋所有权证和土地使用证,但被告某广公司却一再推拖。实际上因某广公司无力偿还被告陈某借款,已于2012年6月10日将该房屋抵押给,并于2012年7月2日为其与陈某所签预售合同备案登记。买卖在先借款抵押在后,两被告的行为是欺诈的违法行为,被告某广公司严重侵害了原告的合法权益,故诉至法院,请求判令被告某广公司履行与原告于2010年4月17日签订的《石门县商品房预售合同》;确认被告某广公司将已经卖给原告的和谐楼中预售许可证号为201004号商住楼1栋1层108号门面再次抵押给被告陈某的行为无效,并立即解除对该房屋的查封,同时撤销被告陈某在房地产管理局的预售合同备案登记;责令被告某广公司立即为原告办好该房屋的所有权证和土地使用权证;被告某广公司赔付各项经济损失1000元;若原告前几项诉请被法院驳回,则原告要求与被告某广公司解除房屋买卖合同,并由其承担违约责任,按门面的当前市场价赔付原告所有损失。

    被告某广公司辩称,被告某广公司不回避事实和责任,本案所争议的门面,某广公司确实已分别与原告及被告陈某签订商品房预售合同,两份合同客观存在,但效力如何,由法院依照事实进行裁判。

    被告陈某辩称,确认原告和某广公司于2010年4月17日所签《石门县商品房预售合同》无效;确认陈某和某广公司于2010年6月10日所签《石门县商品房预售合同》合法有效;驳回原告要求对其与某广公司所签商品房预售合同备案登记的诉讼请求。2012年6月10日,陈某与某广公司签订了商品房预售合同,付款55.13万元,并办理了合同备案登记,但后来才得知该商品房已卖予原告并实际交付,此时陈某才向原告提出要求腾退房屋,及要求被告某广公司向其交付房屋并办理产权登记手续。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

    湖南省常德市石门县人民法院经审理查明:2010年4月17日,原告与被告某广房公司签订《石门县商品房预售合同》,约定所出售房屋的项目建设依据中的国有土地使用权证号为“石门(县)[2009]政土让字第017号”,土地使用年限为“2008年12月26日至2043年12月25日”,商品房名称为“和谐楼”,坐落于“石门县楚江镇文庙路”。预售依据约定,“该商品房已由石门县房管局许可预售,预售许可证号201004号”。该商品房房屋为第1栋1单位108号。建筑面积为54.56平方米,单价为每平方米价6900元,总金额为376 464元。付款方式为分期付款,2010年5月1日前付100 000元,2010年12月31日前付200 000元,余款于2011年3月底前付清。交付条件约定,出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付。合同还约定,自合同生效之日起7日内,由出卖人向石门县房地产管理局办理该商品房的预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的,买受人可以申请预售登记。合同签订后,原告分别于2012年9月21日、2013年1月31日向被告某广公司支付购房款450 000元、40 000元(合计490 000元)。被告某广公司向原告出具收条2份,并于2012年9月21日向原告出具了购房款金额为376 464元的销售不动产发票1份。双方一直未为该预售合同办理备案登记,也未为该套买卖办理产权登记手续。被告在收到原告于2012年9月21日交纳的购房款后,即将房屋交付原告。原告在交付房屋后即对房屋进行装修,并分别于2012年12月8日、2014年12月15日与案外人钟某、张某签订《门面租赁合同》,将该门面出租。原告与被告某广公司当庭一致陈述,该门面购房款总价是510 000元,其中20 000元作为委托被告某广公司办理房屋产权证的押金还没有支付。庭审中,原告要求在被告某广公司怠于为其办理合同备案登记和产权登记手续的情形下,拥有自行办理的权利,同时主张被告负有协助办理的义务。

    2012年6月10日,被告某广公司又与被告陈某签订《石门县商品房预售合同》,并于2012年7月3日在石门县房地产管理局办理了合同备案登记。该份合同系与原告所签上述合同格式完全相同的格式合同,其中合同所约定的第一条“项目建设依据”、第二条“预售依据”、第三条“基本情况”中的房屋结构、位置与原告所签合同内容完全一致。但建筑面积约定为55.13平方米(套内建筑面积则于原告约定合同内容一致,均为53.34平方米)。单价约定为每平方米10 000元,总价为551 300元。付款方式约定为分期付款,2012年6月20日前付款5000元,2012年12月30日前付款546 300元。2012年11月17日,陈某通过石门沪农商村镇银行向李某账户汇入500 000元,用途注明为“贷款”。该借款在按月息3分标准一直计付至2014年5月22日,并约定以前述合同约定房屋抵付该笔借款。

    原告因被告某广公司一直未能为其办理产权登记及被告广发公司又与被告陈某签订房屋买卖合同,与二被告发生争议,遂诉至法院。

    另查明,2010年4月26日,石门县房地产管理局为被告某广公司颁发了编号为“石房预售证第2010-04号”房屋预售许可证。2014年3月20日,被告某广公司向石门县房地产管理局出具申请1份,内容为“我公司近几年在建设楼盘期间,由于资金紧张,陆续向银行及朋友借贷了不少资金,因当时没有抵押物,就用“和谐楼”、“和福楼”两栋楼其中的少数住房、商铺作为抵押并备案,现在公司资金已有所缓和,将陆续还款并将所抵押的住房、商铺解除备案并收回公司,请贵局予以支持!”该申请所附录内容包括“和谐楼:108号(陈某)”。

    石门县房地产档案馆出具的本案争议房屋登记情况显示无查封、抵押登记信息。

    

    裁判结果:

    一审:

    一、被告石门县某广房地产开发有限公司继续向原告刘某、罗某履行双方于2010年4月17日所签订的《石门县商品房预售合同》,于本判决生效后十日内到石门县房地产交易中心将被告陈某与被告石门县某广房地产开发有限公司于2010年6月10日所签《石门县商品房预售合同》的合同备案登记(该合同约定买卖门面为坐落于“石门县楚江镇文庙路”、房屋预售许可证号为“石房预售证第2010-04号”、商品房名称为“和谐楼”的1栋1层108号)变更备案登记为原告刘某、罗某与被告石门县某广房地产开发有限公司于2010年4月17日所签《石门县商品房预售合同》;

    二、在刘某、罗某办理第一项所涉门面的房屋所有权及土地使用权登记手续时,被告石门县某广房地产开发有限公司负有协助办理的义务;

    三、驳回原告刘某、罗某的其他诉讼请求。

    裁判理由:

    法院生效裁判认为:原告在2010年4月17日与被告某广公司签订购房合同时,该房屋未取得预售许可,但在2010年4月26日该房屋已经取得了预售许可,且原告与某广公司所签合同是双方的真实意思表示,也不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形,故合法有效。被告陈某与某广公司之间在签订合同和交付资金时并无本案所涉房屋买卖的合意,二者签订合同和对合同进行备案登记的真实意思是为了保障陈某向某广公司所借500 000元借款安全,实质是用购房合同和备案登记的方式为该笔借款提供担保。且某广公司一直按月息3分向陈某支付利息至2014年5月22日,从某广公司向石门县房地产管理局提交的申请来看,某广公司明显存在要求解除备案的意思表示。以房屋作为担保需要办理抵押登记,房屋买卖合同的备案并不是担保的抵押登记。综上,被告陈某与被告某广公司之间名为门面买卖,实为债权担保,该合同也因缺乏买卖合意,导致买卖关系没有成立。再者,该形式上的房屋买卖合同因原告与被告某广公司之间的合同在先且已交付房屋而在事实和法律性质上不能履行。

    案例注解:

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中,虽然虽然原告与被告广发公司签订购房合同时,该房屋未取得预售许可,但在2010年4月26日该房屋已经取得了预售许可,且原告与某广公司所签合同是双方的真实意思表示,也不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形,故合法有效。

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