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原告雷震与被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清房屋租赁合同纠纷案

公司成立后,对公司成立前发起人的行为没有提出异议的,公司应当对第三人承担责任

作者:胡晓  发布时间:2016-09-14 11:35:26


    关键词:公司发起人  公司法  法律责任

    裁判要点:发起人以公司名义所为合同行为,发起人以公司名义与第三人签订合同,第三人当然是基于公司的资信能力等为考量以发起人为交易相对人而订立合同。排除第三人为恶意的情况下,公司成立后,对公司成立前发起人的行为没有提出异议的,公司应当对第三人承担责任。

    相关法条:

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》

第二条  发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。

第三条  发起人以设立中公司名义对外签订合同,公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。

公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同,公司以此为由主张不承担合同责任的,人民法院应予支持,但相对人为善意的除外。

    案例索引:

    一审:湖南省常德市石门县人民法院(2014)石民一初字第106号

    基本案情:

    原告雷震诉称,2009年春,被告陈福贤、申昌敬、李宜清挂靠石门县西北房地产开发有限公司(以下简称西北公司)开发石门好望角大酒店,至2011年12月23日,三人多次以资金周转为由共同向原告借款2340.2865万元,并约定以好望角4、6、7、11、12、13层房屋抵偿借款。2011年12月23日,原告与西北公司签订6份《石门县商品房预售合同》,购买好望角4、6、7、11、12、13层房屋,共计9223.12平方米,经三方结算,三被告将借款抵作原告的购房款,同时,原告另将购买六层房屋的差价款150万元直接支付给了西北公司。这样,原告共支付六层房屋全部价款2490.2865万元。这六层房屋均已在石门县房地产管理局备案与预登记,预登记所有人为原告。因好望角楼盘至今未验收,开发公司至今未给原告办理房屋产权证。

    2011年6月4日,被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清与原告签订《房屋租赁合同》,租赁抵偿给原告的11、12、13层共计4331.49平方米房屋,用于筹建经营石门好望角大酒店,双方约定:1、年租金为乙方购房总金额除以10年平均金额计算。2、租期10年,自2011年9月1日起至2021年8月30日止。3、租金每三个月支付一次,以每三个月的第一日为支付日,必须先付款,再使用房屋。合同签订后,原告依约交付了三层房屋给被告经营,可被告恶意拖欠房屋租金,至今分文未付。原告多次找被告催收租金,四被告均以各种理由拒绝支付。故根据合同法等相关法律规定诉至法院,请求判令:1、解除双方于2011年6月4日签订的《房屋租赁合同》;2、被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清将租赁的石门好望角大酒店的11层、12层、13层全部房屋恢复原状、腾退房屋并返还原告;3、上述四被告支付逾期房屋租金至原、被告双方解除合同后被告恢复原状和腾退房屋时止(计算至起诉时的租金为312万元);4、上述四被告承担连带责任;5、上述四被告负担本案诉讼费。

    被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬共同辩称,一、关于房租问题。当时双方有口头协议,约定从开业之日起计算租金,当时被告方对于开业时间估计不足,导致同意提前支付租金,故应该从2013年5月1日开业时开始支付房租;二、若原告要收回房屋,设备及装修价值抵付租金问题,陈福贤多次与余芳平进行口头协商,并且与原告达成了一致意见,但余芳平起诉时并没有通知好望角;四、关于房屋收回问题,涉及到石门县西北房地产开发有限公司(以下简称西北公司),房屋的所有权属于该公司,现在擅自出售、出租都是违法的,租赁合同无效,原告方要求收回需要征得该公司的同意;五、好望角进行装修是征得原告同意的,所以原告收回需要补偿装修费;六、如果原告不要房子,好望角会返还借款,按法律规定支付借款期间的利息;七、对于支付房租被告方接受,但是金额不接受,根据租赁合同第一条,应该从开业之日即2013年5月1日起计算房租,至于支付标准需要再协商。

    被告李宜清书面辩称,一、租赁合同是不符合法律规定的,当时签订合同时房屋属于西北公司,房屋还没有封顶,还没有办预售许可,而且到今天为止好望角还没有验收,应该是要取得六证才能交付使用;二、房屋没有交付,租期顺延,租金也就顺延,应该从开业之日起开始支付房租;三、合同的租金双方是有约定,当时协商过,但是一直没有完善租赁合同;四、原告要求无偿拆除,恢复原样,11、12、13层的整个装修在1500万左右,若原告收回需要补偿被告装修费。

    湖南省常德市石门县人民法院经审理查明:2011年6月4日,原告雷震(甲方)委托余芳平与被告陈福贤、申昌敬、李宜清(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定:一、租赁标的。甲方购买的石门县好望角大酒店第11层、12层、13层整层商业用房,建筑面积预测为4331.49平方米(具体面积以该产权证登记上登记的为准)。租赁物的现状以西北公司交付给甲方的房屋现状为准。二、租赁用途。甲方租赁给乙方用于好望角大酒店经营用房。三、租赁期限。租期10年,自2011年9月1日起至2021年8月30日止。四、租金及租金的交付办法。1、年租金按照乙方购买该商品房的总金额除以10年的平均金额计算,具体准确金额在甲方与西北公司就该商品房买卖合同办理最终结算后计算,多退少补。2、租金的支付办法:每三个月支付一次,月租金以年租金除以12个月计算,以每三个月的第一日为支付日,必须先付款,再使用房屋。从第二年期每半年支付一次房屋租金。五、租赁期限内装修装潢的约定。1、乙方可按照酒店经营规模对房屋进行装修装潢,装修装潢的费用由乙方自行承担。但乙方在进行装修时不能破坏房屋的主体结构。2、租赁期满后,乙方如果没有重新签订租赁合同,添附在房屋上不能拆除的部分,无偿归甲方所有,移动的部分由乙方自行处置。合同到期后,移动部分未处置的,视为乙方自动放弃,甲方可自行处置。3、在租赁期限内,甲方违约导致租赁合同不能履行的,甲方应补偿乙方的装修装潢费用,具体金额以当时的评估价值为准;造成乙方其他损失的,还应赔偿乙方的损失。如因乙方违约导致租赁合同不能履行的,装修装潢损失由乙方自行承担。六、租赁物的处分限制。在租赁期限内,未经乙方同意,甲方不得将该租赁物进行抵押、出卖等处分行为。如因甲方上述行为导致乙方出现经营障碍的,甲方应赔偿乙方损失。七、转租。在租赁期限内,乙方可以转租并通知甲方。转租行为不改变甲乙双方在本合同中的权利义务,乙方在转租后仍以本合同为依据向甲方按时支付租金,乙方和次承租人之间的约定与甲方无关。九、违约责任。乙方出现违约行为,违约方应向守约方支付违约金30万元。违约造成损失的,还应赔偿损失。合同还约定了其他事宜。

    上述房屋租赁合同签订后,被告陈福贤、申昌敬、李宜清作为股东成立石门好望角大酒店有限公司,石门县工商行政管理局出具企业注册登记资料记载:该公司成立于2011年6月27日,核准日期为2013年7月10日。2011年6月27日核准股东情况为:“陈福贤(170万)、申昌敬(170万)、李宜清(170万)”,2013年7月10日变更事项记载股东情况为:“陈福贤(430万)、申昌敬(400万)、李璞(170万)”。

    被告陈福贤、申昌敬、李宜清在与原告签订租赁合同后,对11层、12层、13层房屋进行装修以筹建好望角酒店,经营宾馆。该酒店于2013年5月1日开业。自租赁合同签订后,四被告均未向原告支付租房租金,双方为此发生争议,原告遂诉至法院。

    另查明,2011年12月23日,西北公司(出卖人)与原告雷震(买受人)签订3份《石门县商品房预售合同》,均约定:建设项目依据为:出卖人以出让方式取得坐落于楚江镇观山社区粮食局旁地块的国有土地使用权。该地块的国有土地使用权证号为:石国用2011第002号,土地使用权面积为4303平方米,买受人购买的商品房所在地用途商业,土地使用权年限自2009年6月24日至2049年6月23日。预售依据:该商品房已由石门县房地产管理局批准预售,预售许可证号为:2010-10号预许字。该商品房所在地楼栋的主体建筑结构为:框架,建筑层数23层。该三份合同分别约定买受人购买出卖人该建设项目第1栋11层1107号、12层1207号、13层1307号房屋,用途均为商业,净高均为3.6米。单价均为2700元人民币/平方米,房屋面积均为1443.83平方米,每层总价均为3898341元。三份合同的交付条件均约定,出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付房屋。三份合同还约定了其他事宜。三份合同均于2012年1月6日在石门县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。

    裁判结果:

    一审:

    一、解除原告雷震于2011年6月4日与被告陈福贤、申昌敬、李宜清所签的《房屋租赁合同》以及与石门好望角大酒店有限公司所承继的上述房屋租赁关系;

    二、被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清于本判决生效后三十日内对上述合同中约定的所租原告雷震位于石门好望角大酒店主楼第11层、12层、13层整层房屋恢复原状,并腾退和返还给原告雷震;

    三、被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清于本判决生效后三十日内按每层年租金389834.10元标准支付原告雷震所租上述房屋第11层、12层、13层自2011年9月1日起至腾退返还上述房屋之日止的租金;

四、驳回原告雷震的其他诉讼请求。

    裁判理由:

    法院生效裁判认为:

    一、关于原告与好望角之间的房屋租赁合同的效力问题

被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清共同抗辩认为,虽然原告与西北公司签订了商品房预售合同,并办理了商品房预售登记,但是好望角项目至今没有验收,该房屋至今也未办理产权过户登记,房屋所有权仍属于西北公司,西北公司擅自出售、原告擅自出租,均系违法,该租赁合同无效,原告方要求收回房屋亦需要征得房屋产权所有人西北公司的同意。

    本院认为,关于合同效力的认定,应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,审查是否符合法律规定无效的情形,本案中,被告以原告仅与西北公司签订了商品房预售合同但并未办理过户登记尚未取得房屋产权为由主张合同无效,并不属于该条规定无效的情形。事实上,原告是否取得本案所涉租赁房屋的所有权、使用权,以及是否具有出租的权利,均不影响原告和被告好望角酒店之间关于房屋租赁的合同效力,因为即便原告与被告签订合同时无出租的处分权利,原告也可通过从有实际权利的主体处获得该权利后向被告出租,如果合同签订后原告无法获得出租的处分权利,原告也仅面临因合同无法履行向被告承担相应的违约责任,并不影响合同本身的效力。本案中,原告对其所出租房屋虽然因未办理过户登记未取得房屋所有权,但原告已与西北公司签订房屋预售合同,且已向原告交付房屋,西北公司对上述合同以及原告的出租行为均无异议,原告显然拥有出租的处分权利;本案中被告在与原告签订租赁合同时也并没有提出异议,且被告方也已实际通过租赁和转租获得了相应利益。综上,被告好望角酒店关于合同无效的抗辩主张不能成立,本院不予支持。

    二、关于租赁合同能否解除问题

    原告与被告好望角酒店所签《房屋租赁合同》对租金的交纳方式约定,“每三个月支付一次,月租金以年租金除以12个月计算,以每三个月的第一日为支付日,必须先付款,再使用房屋。从第二年期每半年支付一次房屋租金。”但在房屋租赁合同签订以及租赁房屋后,被告好望角酒店一直未向原告支付租金,根据合同约定,被告应自2011年9月1日开始起算租金并在前两年按季度支付,但被告租赁原告房屋已3年多,自始未付任何租金,且期间经过双方多次协商和经原告催讨,被告仍未支付,被告方已构成严重违约;故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定,即“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”对原告主张解除合同的请求,本院予以支持。

    三、关于房屋租金的金额问题

    关于租金的计算,原告和被告方的争议在于起算时间的认定。原告和被告方的房屋租赁合同约定,租期自2011年9月1日起算,故原告主张租金应从合同约定时间开始计算;被告则抗辩,根据租赁合同约定,房屋没有交付时租期顺延,租金也就顺延,且因被告方在签订合同时对于什么时候开业估计不足,导致租期约定提前,故应从开业之日,即2013年5月1日起开始支付房租。本院认为,被告抗辩主张理由不能成立。其一,房屋的交付是指原告将出租房屋交付给被告方,而不是指房屋已经装修完毕可以实际经营后的交付,被告方未提交证据证明原告存在交付延误的情形。被告方租赁原告房屋用于经营,并由被告方负责对房屋进行装修,双方约定将装修等准备经营期间计入租期并无不当之处。其二,被告方对开业困难估计不足,以及因自身原因导致开业准备时间过长,系被告自身应当承担的商业风险,该风险在原、被告之间未事先约定的情形下,不应转移至原告与其共同分担。再者,被告方在与原告签订租赁合同时,自愿与原告约定租赁时间自2011年9月1日开始,表明被告方已自愿承担由此可能面临的商业风险,如果被告方期望与原告共担风险,亦可在合同中予以明确约定。故根据诚实信用原则,被告方应按双方约定自2011年9月1日起计算租金。根据原、被告的约定,租金按原告购买房屋的总额,分10年分解到每年,每年金额为购房总金额的10%(购房总额以交付西北房地产公司的购房金额为准),原告所出租的11层、12层、13层每年租金均为389834.10元,对于租金的截止时间,应计算至双方解除合同且被告腾退房屋交还原告之日止。

    四、关于原告主张恢复原状和腾退房屋的诉请,以及被告抗辩原告应赔偿装修费用能否支持问题

    对原告要求被告方返还房屋的请求,因原告主张解除合同的诉请成立,故该项主张本院亦予以支持。但对如何返还,原告主张被告方恢复原状和腾退房屋,被告则抗辩要求原告赔偿装修费;根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项规定,即“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿”,因原告不同意利用装饰装修,被告抗辩要求补偿装饰装修残值损失的主张,本院不予支持。故对原告主张要求被告方恢复原状和腾退返还房屋的诉请,本院予以支持。

    五、关于被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清的责任主体问题

    本案中,被告陈福贤、申昌敬、李宜清作为发起人在设立好望角酒店的过程中,以 自己的名义与原告签订房屋租赁合同,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条的规定,即“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。”被告陈福贤、申昌敬、李宜清应当对租赁所产生的租金和违约行为承担责任。在好望角酒店成立后,该公司对股东陈福贤、申昌敬、李宜清所签租赁合同并未提出异议,并继续租赁原告房屋从事经营活动,且亦未履行支付租金的合同义务,好望角酒店已实际认可被告陈福贤、申昌敬、李宜清所签租赁合同的效力,并承继该合同关系,继续租赁,故被告好望角酒店亦是本案违约责任的责任承担主体。

    案例注解:

    发起人对第三人在发起设立权限中产生的合同责任。

    本案为房屋租赁合同纠纷,发起人先后与原告签订了《借款合同》、《石门县商品房预售合同》、《房屋租赁合同》等合同,原告之所以签订合同,在相当程度上是基于公司的资信能力。本案中,一个重要的问题是好望角项目没有进行验收,在被告构成无权处分、《房屋租赁合同》无效的情况下,依法判决公司承担责任,有利于更好地维护原告权益。因此,在这里有必要发起人对第三人在发起设立权限中产生的合同责任进行一下说明。

    发起人以设立公司的名义与第三人签订合同时,公司成立后,合同相对人可以请求公司承担合同责任。如果公司成立后有证据证明发起人利用没立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同,公司可以此为由主张不承担合同责任,但相对人为善意的除外。

    关于发起人以成立后公司的名义与第三人签订合同,尽管我国《公司法》对此问题未作明确规定,但根据合同法和公司法的一般原理,如果合同主体不符合法律规定,合同就成为可撤销的合同。据此,以成立后的公司名义所为的合同行为,处于效力待定的状态下,如果成立后的公司明确表示对设立活动中的一切行为均予以认可,则以成立后公司的名义签订的合同对于公司就有约束力:相反,则由发起人自身承担此合同责任。

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